相続した実家・空き家をどうするか — 「売る・貸す・持ち続ける」3つの選択肢を整理する

親が住んでいた実家を相続したものの、自分は遠方に住んでいて使う予定がない — 総務省の住宅・土地統計調査で全国の空き家が900万戸前後と報じられるとおり、これは多くの家庭で現実に起きている問題です。

相続した不動産への対応は、突き詰めると「売る」「貸す」「持ち続ける」の3択です。この記事では、それぞれの向き・不向きと、意外に見落とされがちな「決断を先送りするコスト」を整理します。

先に知っておくべきこと: 「何もしない」にもコストがかかる

3つの選択肢を比べる前に押さえておきたいのは、放置は「保留」ではなく「持ち続ける」を選んだのと同じだという点です。空き家の維持には以下のコストが発生し続けます。

• 固定資産税・都市計画税: 住んでいなくても毎年課税されます。さらに、管理が不十分で「管理不全空家」や「特定空家」に指定されると、住宅用地特例（固定資産税の軽減）の対象から除外され、税負担が大幅に増える可能性があります（空家等対策特別措置法）
• 管理の手間と費用: 通風・通水・草刈りなどを怠ると建物の傷みが加速します。遠方の場合は交通費や管理代行費用も継続的にかかります
• 資産価値の目減り: 木造家屋は空き家のまま年数が経つほど劣化が進み、売却価格は下がる傾向にあります
• 特例の期限: 相続した空き家の売却で譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例（被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除）には、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までという期限や、建物の耐震要件などの条件があります。先送りするほど使える選択肢が減っていきます

選択肢1: 売る — 使う予定がないなら、最初に検討すべき基本線

今後自分や家族が住む予定がなく、賃貸経営に時間を割くつもりもないなら、売却が基本線になります。メリットは明快です。

• 維持コスト・管理負担・倒壊等のリスクから解放される
• 現金化することで、相続人間の分割や他の資産への組み替えがしやすくなる
• 上記の3,000万円特別控除など、期限内なら税制上の後押しがある

一方で、立地や建物の状態によっては「思ったより安い」査定になることもあります。特に再建築不可・未接道・築古・共有持分などの事情がある物件は、通常の仲介市場では買い手がつきにくく、売り方の工夫が必要です。売り方の選択肢（仲介と買取の違い）は別記事で詳しく解説しています: 空き家・訳あり物件の売却 — 「仲介」と「買取」の違いと、査定前に確認すべきこと

選択肢2: 貸す — 立地に需要があり、初期投資を回収できる場合

賃貸に出せば家賃収入が得られ、資産を手放さずに済みます。ただし、次の条件を満たすかを冷静に見る必要があります。

• その立地に賃貸需要があるか: 駅距離・生活利便・周辺の空室状況。需要のない立地では、リフォームしても借り手がつきません
• 貸せる状態にするための初期投資: 築年数が経った実家は、水回り改修・クリーニング等で数十万〜数百万円かかることがあります。想定家賃で何年で回収できるかを先に計算します
• 大家業を引き受ける覚悟: 入居者対応・修繕・退去精算など、管理会社に委託しても意思決定は所有者の仕事です

「思い出のある家を手放したくないから、とりあえず貸す」という動機だけで始めると、初期投資が回収できないまま再び空き家に戻るケースがあります。貸すことは小さな不動産投資業を始めることだと捉えて、収支計算をしてから判断しましょう（収支計算の基本は不動産投資の始め方で解説しています）。

選択肢3: 持ち続ける — 明確な利用予定・活用計画がある場合のみ

数年内に自分や子が住む予定がある、建て替えて二世帯住宅にする計画がある、といった具体的な利用予定があるなら、維持コストを払って持ち続ける合理性があります。その場合も、劣化を防ぐための定期的な管理（通風・通水・点検）は必須です。

逆に「いつか使うかもしれない」「売るのはなんとなく気が引ける」という理由だけで持ち続けるのは、前述のとおり毎年コストを払いながら資産価値を目減りさせる選択です。「3年後に使う予定を具体的に言えるか」を判断基準にすることをおすすめします。

判断の整理表

よくある質問

Q. 相続した実家は売る・貸す・持ち続ける、どれがいいですか？

基準は「具体的な利用予定があるか」と「大家業を引き受ける意思があるか」の2つです。使う予定がなく遠方に住んでいるなら売るが基本線。立地に賃貸需要があり、初期投資を想定家賃で回収できる見込みがあるなら貸す。数年内に住む・建て替えるといった予定があるなら持ち続ける——という切り分けになります。どの道を選ぶにしても、まず査定で時価を知ることが出発点です。売却額が分からなければ、賃貸の初期投資が見合うかも、持ち続ける機会費用も計算できません。

Q. 空き家を放置するとどんなデメリットがありますか？

放置は「保留」ではなく「持ち続ける」を選んだのと同じです。①固定資産税・都市計画税は毎年課税され、「管理不全空家」「特定空家」に指定されると住宅用地特例から除外され税負担が大幅に増える可能性があります（空家等対策特別措置法）。②管理を怠ると建物の傷みが加速し、管理代行費や交通費も続きます。③空き家のまま年数が経つほど売却価格は下がる傾向にあります。④3,000万円特別控除には「相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」という期限や耐震要件などの条件があり、先送りするほど使える選択肢が減ります。適用可否は国税庁の最新情報・税理士への相談で必ずご確認ください。

Q. 相続人が複数いて意見がまとまらない場合は？

まず共有状態の整理を優先してください。共有名義のまま放置すると処分に全員の同意が必要になり、次の相続でさらに権利者が増えて複雑化します。なお相続登記は2024年4月から義務化されており、売却の前提として登記名義の確認が必要です。共有持分の扱いは他の共有者との関係に影響するため、弁護士等への相談を推奨します。

まとめ: 「いくらで売れるか」を知ることが、すべての選択肢の出発点

売る・貸す・持ち続ける、どの道を選ぶにしても、「今この物件がいくらで売れるのか」という時価を知らないと比較ができません。売却額が分かれば、賃貸の初期投資が見合うか、持ち続ける機会費用がいくらかも計算できるからです。

まずは物件の現状を整理し（登記・境界・残置物の状況）、査定を取って自分の資産の現在地を把握することから始めましょう。査定を依頼する前に確認しておくべきポイントは、次の記事にまとめています。